Доля в незавершенном строительстве

Стены — тоже собственность

Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.

Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.

Все начиналось стандартно — подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья. Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском. Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии — стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала. Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика — внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру. Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом. Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.

Закон не предусматривает запрет на получение в собственность объектов незавершенного строительства

Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил — дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.

Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве. В областном суде такие выводы посчитали неправильными. Судьи в областном суде заявили: их районные коллеги не обратили внимание, что у истицы был договор с «мертвой» фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.

Верховный суд, перечитав это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов — это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией.

Отношения, связанные с привлечением денег населения для долевого строительства, урегулированы федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В нем сказано, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Застройщик по этому же закону обязан объект сдать в срок, а гражданин — заплатить все и вовремя.

По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено. ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка. Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.

Есть постановления двух пленумов — Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). На них рассматривалась практика разрешения споров о защите прав собственности. Есть также статья 130 Гражданского кодекса. Во всем перечисленном утверждается, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Кроме этого есть Закон «О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из всего этого Верховный суд делает вывод — действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства. Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников такого строительства при неисполнении договорных обязательств. Признание за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем — это одна из мер реализации такого механизма правовой защиты.

По Гражданскому кодексу (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. Но по постановлениям пленумов, о которых уже упоминали, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Верховный суд сказал — тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме. По Гражданскому кодексу, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора. И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован. Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.

Когда истице облсуд отказывал, он заявил, что гражданка не предоставила доказательства, что на квартиру нет притязаний «третьих лиц». На это Верховный суд ответил: районный суд установил, что «иных лиц, заявляющих права на спорное помещение, нет». Это облсуд не увидел. ВС сказал еще — нет и доказательств, что права членов ЖСК в чем-то нарушаются, если будут удовлетворены требования истицы.

Дело Верховный суд велел в апелляции пересмотреть.

Нужно ли признавать право собственности на долю в незавершенном строительстве?

Здравствуйте, Наталья!

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.Таким образом, действующее законодательство относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Соответственно, на объекты незавершенного строительства можно оформить право собственности, как и на иные объекты недвижимого имущества на территории Российской Федерации.

Однако во внесудебном порядке право собственности на объект незавершенного строительства в большинстве случаев оформить не удастся, поскольку, до внесения сведений об этом объекте в Государственный кадастр недвижимости, застройщик не имеет права передавать такой объект недвижимого имущества дольщику (соинвестору, члену ЖСК или иному участнику строительства многоквартирного жилого дома), а внести такие сведения в Государственный кадастр недвижимости можно лишь при принятии возводимого строения в эксплуатацию. В результате получается замкнутый круг, когда застройщик не может оформить документы на объект незавершенного строительства, а без оформления этих документов не может, соответственно, передать этот объект дольщику.Со своей стороны дольщик оказывается в ситуации, когда он уже оплатил стоимость жилого или нежилого помещения в строящемся здании, но на руках есть лишь документы, подтверждающие не право собственности на жилое или нежилое помещение, а всего лишь право требования на этот объект по окончании строительства здания.Хорошо, если строительство здания продолжается, пусть и с нарушением ранее оговоренных сроков. Но значительно хуже, если строительство объекта было заморожено на неопределенный срок или если в отношении застройщика была возбуждена процедура признания его банкротом. В этом случае действия (или возможное бездействие) дольщиков будут иметь разные правовые последствия, в зависимости от того, какой именно договор был заключен ими с застройщиком, и какие документы имеются у дольщиков на руках.Рассмотрим возможные варианты действий дольщиков в зависимости от того, какой именно договор был оформлен ими с застройщиком.

В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в полном соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».Заключение такого договора с застройщиком существенно снижает риски дольщика на оформление объекта долевого строительства в его собственность по окончании строительства и введения здания в эксплуатацию.Приобретаемый по такому договору объект долевого строительства находится в залоге у дольщика и даже в случае банкротства застройщика, рано или поздно, будет оформлен в собственность дольщика.В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж). Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность. После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков. При этом порядок отбора местной администрацией кандидатуры нового застройщика и порядок компенсации ему расходов на окончание строительства объекта действующим законодательством, на данный момент, ещё не определен.При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.

Излюбленным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи..Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму, например, 01 августа 2016 года. Одновременно с договором беспроцентного займа дольщик подписывает с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, офисного помещения или гаража, расположенного в строящемся объекте по определенному адресу, и цена приобретаемого объекта недвижимости при этом в точности совпадает с размером переданных дольщиком взаймы застройщику денежных средств. Дата передачи строящегося объекта в точности совпадает с датой, когда застройщик должен будет вернуть дольщику заемные средства. По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, офиса или гаража, указанного в предварительном договоре, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой квартиры, офиса или гаража.В случае существенного (на несколько лет) нарушения сроков окончания строительства объекта, жилые и нежилые помещения в котором распределялись по предварительным договорам купли-продажи, или же в случае возбуждения процедуры банкротства застройщика, дольщикам в указанном случае желательно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно двумя путями:- Подать в суд по месту нахождения объекта незавершенного строительства иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;- Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору беспроцентного займа.Первый вариант решения проблемы оптимален в том случае, если строящийся объект существует только на бумаге или в виде котлована, а не в качестве фактически построенного (хотя бы на 70-80 процентов) здания. Если строительство объекта по факту ещё не началось или находится только в начальной стадии, то суд не признает за дольщиком право собственности на недострой, а может лишь подтвердить права требования дольщика на передачу ему квартиры, офиса или гаража, по окончании строительства объекта.Второй вариант решения проблемы оптимален при условии, что здание почти построено и спорный объект незавершенного строительства (квартира, офис или гараж) уже имеется в натуре. В этом случае суд может признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства. На основании судебного решения дольщик получает на руки в местном Управлении Росреестра Свидетельство о государственной регистрации права, где в качестве объекта права собственности будет указан «Объект незавершенного строительства». После окончания строительства здания дольщик сможет переоформить в Управлении Росреестра своё право с «Объекта незавершенного строительства», соответственно, на квартиру, офисное помещение или гараж.

Полностью Вашей ситуации не знаю, но относительно развития событий, если застройщика признают бонкротом информацию постаралась дать!

Всего Вам доброго!

От доверителей Правового центра часто поступают однородные вопросы, касающиеся признания права собственности на незавершенку перед банкротством застройщика.

За более чем десятилетний период защиты прав пострадавших участников строительства юристы Правового центра много раз сталкивались с ситуациями, когда дольщики, не признавшие право собственности оказывались либо с денежными требованиями, получая гораздо меньше обещанного, либо вовсе оставались у разбитого корыта и лишились квартир (это и множество дольщиков КТ Социальная инициатива и некоторые дольщики Ви Эм Пи (Балашиха), и дольщики Техинвестстроя (Королев), и некоторые дольщики объединения М-ИНДУСТРИЯ (Санкт-Петербург) и многие другие.

Но мы не можем привести ни одного примера банкротства, где дольщики лишились бы квартир, имея решения суда о признании права собственности в недострое.

Этого довода достаточно для наших юристов, чтобы уверенно рекомендовать всем участникам строительства, у которых застройщик находится в предбанкротной ситуации, застраховаться от негативных исходов банкротства и признать право собственности на долю в незавершенке в судебном порядке.

Кратко – для чего признают право собственности на долю в незавершенке перед банкротством застройщика

Право собственности, признанное судом необходимо для следующих целей:

1. Для исключения злоупотреблений при банкротстве, направленных на лишение дольщиков квартир:

— в случае продажи дома с торгов, признанное судом право не подлежит продаже и дольщики все равно остаются с жильем, в то время как остальные получать лишь часть вложенных средств;

— при передаче объекта новому застройщику, он не сможет произвольно диктовать дольщикам свои условия, ссылаясь на отсутствие у дольщиков каких-либо прав и договорных отношений с ним;

2. Для ускорения оформления собственности после достройки объекта:

— после достройки дома и ввода дома в эксплуатацию, полученное судебное решение можно использовать для постановки квартиры на кадастр и регистрации собственности,

— в случае невозможности реализации варианта с регистрацией по решению суда на недострой, это решение можно использовать в качестве основания признания собственности на построенную квартиру как в рамках банкротного дела, так и вне рамок банкротства.

Реально ли на практике признание судом права собственности на незавершенный объект строительства

У многих обманутых дольщиков и у юристов, практикующих в арбитраже, часто возникает недоумение — как можно признать прав собственности на то, что отсутствует — ведь дом не достроен, квартир нет. Кроме того, недострой является предметом действующего договора на строительство, находится в строительной динамике, а судебный акт имеет дискретный характер, он фиксирует факт и не может отражать динамику строительства, которая сложится после судебного акта.

Однако еще в 2010 году практика Верховного суда переломила ситуацию — высшая судебная инстанция указала, что объекты незавершенного строительства в соответствии со статьями 12, 128, 130 Гражданского кодекса могут быть объектами права собственности и на них можно признавать права.

За прошедший после этого период в несколько лет практика признания права собственности в недострое глубоко укоренилась, неоднократно подтверждена судебными актами Верховного суда и на сегодняшний день не вызывает сомнений у юристов, специализирующихся на защите прав дольщиков.

Более подробно о практике можно посмотреть статью 2013 года «Перед банкротством застройщика: Признаём права на квартиры в домах, не завершённых строительством» на нашем сайте.

Юристы Правового центра подают исковые заявления о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры с характеристиками, указанными в договоре с пострадавшим дольщиком.

В случае, если суд требует осуществить расчет доли и категорически отрицательно настроен к признанию доли в виде квартиры, юристы производят расчет доли (отношение площади квартиры к сумме площади всех квартир дома) и просят признать право на долю в виде числа, соответствующую квартире доверителя.

Подробная статья Правового центра о практике признании прав в незавершенке перед банкротством

Какую защиту дает решение суда о собственности по сравнению с договором долевого участия, зарегистрированном в Росреестре

Постановленное решение суда о признании права собственности обременяет объект вашим правом собственности. Договор долевого участия в строительстве дает лишь право залога на объект. Право залога и право собственности – это несомненно разные сущности. Залогодержатель имеет гораздо меньше прав, чем собственник.

Право требовать достройки по договору долевого участия – это обязательственное право. Оно привязано к застройщику и при смене застройщика, если не будет заключено дополнительное соглашение к ДДУ, это право не будет привязано к объекту и не перейдет к новому застройщику. Право собственности – это вещное право, оно закреплено за вещью (объектом недвижимости), и обладателю собственности неважно, кто застройщик – право собственности можно противопоставить любому лицу, кто достраивает объект.

Право собственности не уходит в небытие при смене на стройке застройщика, его подрядчиков, и других лиц. Права и обязательства по договору долевого участия могут быть аннулированы в ходе банкротства. В этом и есть смысл банкротства – очистка от обязательств.

Решение суда о признании права привязано к объекту, право не исчезает при любом исходе банкротства.

Таким образом, решение суда и без необходимости оформления регистрации права имеет достаточную силу для того, чтобы жилье не отобрали, и застройщики не злоупотребляли своими правами.

Каков механизм использования решения суда против злоупотреблений при банкротстве

1. При банкротстве застройщиков нередки случаи, когда новый инвестор не найден или желает получить под застройку «очищенный», то есть не обремененный никакими правами объект. Процедура банкротства позволяет это сделать. Например, земля и (или) объект незавершенного строительства могут быть переданы новому застройщику до банкротства (например, путем переуступки, расторжения и заключения нового договора аренды, заключения договора субаренды с выдачей разрешения на строительство на новое лицо), в результате торгов в рамках дела о банкротстве. В ряде случаев такие действия совершаются с нарушением прав залогодержателей – обладателей ДДУ, а иногда и с их горячей поддержкой (на многих объектах дольщики годами требуют от властей смены застройщика любыми путями). В этом случае если права дольщиков при таких передачах не были достаточно определенно, поименно и пообъектно закреплены при смене застройщика, между дольщиками и новым застройщиком не возникает никаких прямых правоотношений, и юридически новый застройщик не обязан передать дольщику конкретную квартиру за конкретную цену и в конкретный срок. Вот тут и открывается простор для злоупотреблений – новый застройщик требует доплат с дольщиков, определяемых исключительно на свое усмотрение. Дольщики вынуждены подписывать все, поскольку никаких юридических прав требовать у нового застройщика жилья у них нет. Признанное судом право собственности в такой ситуации дает серьезную переговорную позицию – обойти состоявшееся решение суда новый застройщик не может и вынужден будет считаться с тем, что не он один имеет права на объект.

2. Такая же ситуация возникает при передаче дома на ЖСК или передаче новому застройщику по статье 201.15-1 закона о банкротстве, а также при достройке дома в рамках дела о банкротстве, и передаче квартир по статье 201.11 Закона о банкротстве. В этом случае возможно злоупотребление в виде непомерного завышения размера доплат, несоизмеримых со стоимостью квартир. Завысить стоимость доплат можно разными способами – увеличить рыночную стоимость передаваемых квартир, завысить размеры текущих платежей, сформировать пул залоговых требований и определить отрицательную позицию залоговых кредиторов по вопросу передачи. Отчаявшиеся дольщики в этих случаях часто голосуют против создания ЖСК или вынуждены доплачивать большие суммы. В то же время оспаривание таких злоупотреблений часто ограничено рамками профессионального банкротства, короткими сроками, и объективно недоступно большинству граждан. Наличие судебного акта о признании права собственности в данной ситуации может помочь как в деле ухода от доплат вообще (например, путем прямой регистрации права собственности), так и в деле уменьшения их размера (спор по доплатам можно в необходимом случае индивидуализировать и рассмотреть в процессе признания права собственности на готовую квартиру).

3. Кроме того, решения судов, полученные несколькими дольщиками по объекту, играют важную превентивную роль против злоупотреблений в банкротстве. Участники банкротного процесса, понимая тот факт, что объект обременен множеством решений о праве собственности, не рискнут выставлять его на торги, или идти иным путем, намеренно причиняя вред интересам дольщиков (заявлять необоснованные требования об оплатах, переводе дольщиков на худшие объекты, шантажируя потерей всех прав и т.п.) – поскольку дольщики права, признанные судом, уже точно не потеряют.

До какого момента можно подать иск в районный суд о признании права собственности на долю при банкротстве застройщика

Иск в суд можно подать до введения наблюдения – первой процедуры банкротства в отношении застройщика.

Указанная позиция сформирована на основе пункта 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 04.12.2013

На практике, определение о том, что банкротится именно застройщик (определение о применении к банкротству правил банкротства застройщиков – параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве) суды выносят несколько позже введения наблюдения, и складывается юридическая коллизия – банкротство началось но это не банкротство застройщика. После введения правил банкротства застройщиков можно говорить, что введена была процедура банкротства застройщиков.

Этим можно воспользоваться, и подать иск о праве собственности в районные суд между введением наблюдения и применением правил банкротства застройщиков.

Обзор практики Верховного суда от 04.12.2013 года

Прекращается ли признанием собственности действие договора с застройщиком, не заставят ли собственников достраивать за свой счет

Признание права собственности не означает передачу участнику строительства готового и построенного жилья. Признавая право, суд фиксирует наличие прав у дольщика, но не расторгает договор долевого участия с застройщиком. Договор продолжает действовать до его полного исполнения, застройщик обязан полностью достроить дом в те же сроки, как указано в договоре, и передать готовое жилье дольщику.

Дольщик также не теряет права требовать неустойку, убытки, устранения недостатков в квартире¸ которую он получит, и использовать все свои права по договору в полном объеме.

Участник строительства также не теряет право на участие в банкротстве застройщика, в том числе, по своему желанию, вправе включить требования в реестр жилых помещений и реестр кредиторов.

Сам по себе факт признания судами общей юрисдикции за кредитором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не влечет безусловную передачу такому кредитору соответствующего жилого помещения, а, следовательно, не препятствует обращению кредитора за удовлетворением своего требования в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Указанная позиция подтверждена Определением Верховного Суда РФ от 19.09.2014 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/2013

Определение Верховного Суда РФ от 19.09.2014 N 305-ЭС14-1186

Будем ли платить за коммуналку, если признаем собственность

До момента достройки дома, и передачи участнику строительства готового жилого помещения обязанности по оплате жилья не возникает (статья 151 Жилищного кодекса РФ).

Доля в несданном в эксплуатацию доме не является жилым помещением в смысле придаваемому жилищным законодательством, и признание права собственности на долю в незавершенном строительстве не означает, что дольщику передано построенное и готовое к эксплуатацию жилое помещение.

Можно ли обменять или продать квартиру с признанным правом собственности

Квартиру с признанным в судебном порядке правом собственности также можно поменять на другую квартиру и продать ее.

Делается это путем подписания уступки по договору на новое лицо.

Дополнительно нужно заменить сторону продавца на покупателя в судебном споре по признанию собственности (это возможно на любой стадии гражданского процесса, в т.ч. после вынесения судебного акта).

Также , если банкротство началось и требования включены в реестр, нужно не забыть заменить продавца в реестре требований к должнику на покупателя квартиры.

Часто возникает вопрос об обмене квартир с застройщиком (например, обмен квартиры на квартиру в достроенном доме или в доме более высокой степени готовности).

В этом случае необходимо отметить, что процедура обмена с участием квартир застройщика будет возможна только с согласия всех ключевых игроков проекта (застройщика, если есть залог, а если будет инициировано банкротство — также арбитражного управляющего).

Без согласия указанных лиц сделки могут быть оспорены в ходе банкротства, поскольку отдавая достроенную квартиру в обмен на недостроенную, должник совершает в преддверие банкротства невыгодную сделку (стоимость построенного жилья выше стоимости недостроя).

Если же есть намерение обменяться квартирами не с застройщиком, а с другими компаниями (например, с компаниями — посредниками, находящимися под контролем застройщика и банка, на которые выводили жилье для получения кредитов), то здесь нужно внимательно проанализировать возможную судьбу этих компаний, понять риск оспаривания в дальнейшем сделок.

В любом случае, обмен лучше всего совершать единой сделкой (например, путем заключения допсоглашения об изменении местоположения жилого помещения и цены) – если такая сделка в банкротстве будет оспорена, останется хотя бы прежнее жилье.

Если же Вам предлагают поэтапную схему «выкупить вашу квартиру, а затем продать другую по заниженной цене», то наша рекомендация – не идти по этому пути (за исключением случая массового обмена, одобренного всеми сторонами проекта, как упомянуто выше). В этой ситуации есть риск остаться и без жилья в связи с оспариванием сделки, и без денег за реализованную квартиру в связи с банкротством застройщика.

Количество просмотров: 16886 | Версия для печати | Отправить на e-mail

Вопросы и ответы (10)

1. Что делать во время банкротства, тем у к
Написал(а) кирилл, в 22:02 11.03.2018
Добрый вечер! Что делать во время банкротства, тем у кого на руках признания права собственности на незавершенку уже есть? Я так понимаю, что в реестр требований на квартиру или деньги нас не включат. Получается, что мы не будем учавствовать в процедуре банкротства, а просто смотреть со стороны и ждать когда достроят дом?
Какие наши действия?
спасибо!

2. Ответ: что делать во время банкротства
Написал(а) Некрасов Олег Сергеевич, в 11:37 20.03.2018
Добрый день, Кирилл.
В случае, если получено решение о признании права собственности, Вы также как и остальные дольщики, можете требовать включения в реестр требований о передаче жилых помещений.
Это повсеместная практика в арбитражных судах, она сложилась уже давно — в 2012-2013 годах.
В частности, такой подход подтверждается рядом судебных определений Высшего Арбитражного Суда России:
Определение ВАС РФ от 25.06.2012 N ВАС-7586/12 по делу N А55-10763/2010
Определение ВАС РФ от 28.01.2013 N ВАС-6756/12 по делу N А45-20841/2010
Определение ВАС РФ от 08.11.2012 N ВАС-14501/10 по делу N А45-9663/2009
Подробнее смотрите нашу статью :http://nekrasoff.ru/index.php?option=com_content&task=view&id=12287&Itemid=60

3. достройка дома после банкротства.
Написал(а) Людмила, в 16:03 23.03.2018
Добрый день. Являемся участниками долевого строительства. Все свои обязательства перед застройщиком выполнили. Во время банкротства оформили в судебном порядке собственность на не дострой (квартиру). Так же были внесены в реестр обманутых дольщиков. В рамках конкурса на достройку нашего дома выигравшая компания получила земельный участок в качестве компенсации для удовлетворения прав дольщиков. На данный момент новый застройщик приглашает на индивидуальные встречи, где требует доплат именно с собственников на не дострой (таких собственников пол дома, остальные являются инвесторами). Утверждают, что они обязаны удовлетворить права только кредиторов.
Скажите пожалуйста. Как защитить свои права и на какие документы ссылаться, какова судебная практика.
Заранее спасибо.

4. Как признать права собственности
Написал(а) Михаил, в 18:31 23.03.2018
Подскажите пожалуйста, как признать права собственности на долю в незавершённом объекте при банкротстве застройщика если уже введена процедура наблюдения?
\\\»Этим можно воспользоваться, и подать иск о праве собственности в районные суд между введением наблюдения и применением правил банкротства застройщиков\\\» Подскажите что значит \\\»правил банкротства застройщика\\\»?

5. Ответ: достройка дома после банкротства
Написал(а) Некрасов Олег Сергеевич, в 00:46 28.03.2018
Добрый день, Людмила.
Для целей удовлетворения требований, участники строительства, оформившие право собственности и не оформившие право собственности, имеют равный статус.
Такая ситуация может возникнуть, если при переходе прав к новому застройщику дольщик, отсудивший собственность, не включился в реестр и обязанность перед ним не перешла к новому застройщику. В этом случае нужно включиться в реестр требований и передаче жилых помещений.
В остальных случаях такое требование с собственников является произвольным трактованием закона.
Более того, при передаче компенсационного участка застройщику, наверняка был произведен экономический расчет размера преференций, в рамках которого учтена передача квартир всем, включая собственников. Поэтому требование доплат нарушает это экономическое правило — если участок выделялся с условием достройки всем без доплат, а застройщик требует доплат, то намекните властям о возможности изъять у него соответствующую его аппетитам часть компенсационного участка.

6. Ответ: Как признать права собственности
Написал(а) Некрасов Олег Сергеевич, в 00:50 28.03.2018
Добрый день, Михаил.
Если введена процедура наблюдения, инициировать в суде общей юрисдикции судебный процесс о признании права собственности можно только до момента, пока арбитражный суд не вынесет определение о рассмотрении дела о банкротстве по правилам параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве (т.е. о применении правил банкротства застройщика). Если такое определение было вынесено до введения наблюдения или одновременно с ним, то подавать иск о признании собственности в районный суд уже нельзя.
В настоящее время (2017 год) исключением являются нежилые объекты в Московском регионе, когда районные суды продолжают признавать права на нежилые объекты (машиноместа, апартаменты, офисы) независимо от наличия в арбитраже дела о банкротстве застройщика. Но это, скорее исключение.

7. Написал(а) Ольга, в 10:47 25.06.2019
Здравствуйте!
Нужно ли потом признавать право собственности на квартиру, а не на долю? Если потом введут дом эксплуатацию, то с решением о признании права собственности на долю зарегистрируют право собственности уже на квартиру?

8. Ответ: Ольга
Написал(а) Некрасов Олег Сергеевич, в 03:47 31.07.2019
Добрый день, Ольга!
В нашей практике в большинстве случаев регистрация права на квартиру во введённом в эксплуатацию доме осуществлялась на оснвоании решения суда о признании права на незавершенку. В этом случае (например, в деле АО СУ-155) наши доверители получали собственность до года раньше, чем все остальные дольщики.
Но основная задача получения такого решения — это страховка от злоупотреблений при банкротстве, об этом забывать нельзя.

9. признание право собственности на долю в
Написал(а) Александр, в 18:38 09.03.2020
Добрый день!
Нужно ли писать претензию застройщику перед подачей иска о признании права собственности на долю в незавершенке (лофт)
Спасибо.

10. Ответ: признание права собственности
Написал(а) Некрасов Олег Сергеевич, в 04:44 11.03.2020
Добрый день, Александр.
Признание права это не обязательственный спор, поэтому юристы центра претензии застройщику не направляем.
Как будет вести себя конкретный суд, зависит отсформулированных требований и обстоятельств.
Кроме того, иски по собственности в незавершенке, даже если речь идет о нежилом помещении гражданина, мы стараемся подать от имени общественной организации по защите прав потребителей, что исключает любой претензионный порядок и уплату госпошлины.

Добавить вопрос

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *