Особенности аренды земли

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

  • договор субаренды;

  • договор аренды квартиры;

  • договор аренды нежилого помещения;

  • договор аренды автомобиля;

  • договор аренды транспортного средства;

  • договор аренды жилого помещения;

  • договор аренды оборудования;

  • договор аренды земельного участка;

  • договор аренды гаража;

  • договор финансовой аренды (лизинг);

  • договор аренды предприятия;

  • договор аренды имущества;

  • договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;

  • предприятия и другие имущественные комплексы;

  • здания, сооружения, оборудование;

  • транспортные средства

  • другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

  • предоставления арендатором определенных услуг;

  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

  2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

  3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;

  4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

  1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

  2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

  3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

  4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

  5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

  • исполнение договора:

  • соглашение сторон о расторжении договора;

  • ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

  • исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

Определение договора аренды в российском законодательстве дано в ст. 606 ГК РФ. По данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст. 607 ГК РФ). Согласно Земельному кодексу аренда земли – это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства. Арендодателями земельных участков могут быть собственники участков (ст. 260 ГК РФ), а при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, – уполномоченные государством органы. 📌 Реклама Отключить

Договор аренды земли

В Земельном кодексе аренде земельных участков посвящена ст. 22, согласно которой земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), размер которой является существенным условием договора аренды земельного участка. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст. 65 ЗК РФ), а находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности – устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

📌 Реклама Отключить

Земельный кодекс закрепил за арендатором земельного участка довольно широкие права по распоряжению им в период действия договора аренды (ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка имеет право:

– передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу (в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив) в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог). При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ);

📌 Реклама Отключить

– передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное). На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

Особенности аренды земли, находящейся в госсобственности

Организация будет выступать арендатором земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в следующих случаях:

1. Если она имеет в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких участках.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо приобрести их, либо взять в аренду. По желанию собственника объекта недвижимости соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

📌 Реклама Отключить

Однако на практике многие предприятия не спешат с оформлением таких земельных участков и, обладая правом собственности на здания, земельные участки под ними имеющие на праве постоянного (бессрочного) пользования. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ юридические лица, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2010 года в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Кроме того, юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линейные объекты, на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность до 1 января 2013 года.

📌 Реклама Отключить

2. Если организация берет в аренду землю для строительства.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию (п. 1 ст. 30 ЗК РФ) без предварительного согласования мест размещения объектов (предоставление земельных участков осуществляется исключительно на торгах – п. 2 ст. 30 ЗК РФ) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (предоставление земли осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений – п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в силу положений п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ осуществляется на аукционах. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства рассмотрены в ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ. Порядок проведения аукционов определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 808. По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение пяти дней после подписания протокола (п. 26 Правил).

📌 Реклама Отключить

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право (если иное не установлено федеральными законами) передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ):

– в пределах срока договора аренды земельного участка;

– без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускаются: изменение условий договора аренды без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

📌 Реклама Отключить

Расходы по аренде в налоговом учете

Арендная плата

В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ для целей исчисления налога на прибыль арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) относятся к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией. Это общее правило, и, например, при аренде земельных участков, на которых расположены здания, принадлежащие налогоплательщику на праве собственности, вопросов с отнесением арендной платы к прочим расходам не возникает.

Если же организация берет в аренду земельный участок под застройку, то для целей налогового учета арендная плата за землю относится к прочим расходам не в полной сумме. Расходы по арендной плате за земельный участок в части, используемой под строительство, формируют первоначальную стоимость основного средства пропорционально доле занимаемой площади участка. Такое мнение неоднократно высказывал Минфин в письмах от 11.08.2008 № 03-03-06/1/452, от 04.07.2008 № 03-03-06/1/384, от 29.03.2007 № 03-03-06/1/193, аргументируя свою позицию тем, что согласно п. 1 ст. 257 НК РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, и поэтому арендная плата за участок во время его застройки должна включаться в первоначальную стоимость объекта основных средств и в дальнейшем списываться уже через амортизацию. Согласились с Минфином и судьи ФАС СЗО (постановления от 24.06.2008 № А56-26195/2007, от 14.01.2008 № А56-4910/2007).

📌 Реклама Отключить

Теперь перейдем к налогу на добавленную стоимость. Если арендодателем земельного участка выступает организация – плательщик НДС, то арендатор в обычном порядке получит счет-фактуру, зарегистрирует ее в книге покупок и при соблюдении всех условий примет НДС к вычету.

Если арендуемый земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то арендаторам нужно иметь в виду следующее. При предоставлении в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления арендаторы указанного имущества признаются налоговыми агентами (п. 3 ст. 161 НК РФ). Указанные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

📌 Реклама Отключить

Вместе с тем следует учитывать, что на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами). Таким образом, арендная плата за право пользования земельным участком, взимаемая уполномоченными на это органами, освобождается от обложения налогом на добавленную стоимость на основании данной нормы НК РФ (Письмо УФНС по г. Москве от 27.03.2007 № 19-11/28227). Ранее аналогичное мнение высказывал и Минфин (Письмо от 30.10.2006 № 03-04-15/198): оснований для обложения налогом на добавленную стоимость с 1 января 2006 года арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, не имеется. При внесении арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, счет-фактура выписывается налоговым агентом (арендатором) с пометкой «без налога» с соответствующей регистрацией в книге покупок и книге продаж.

📌 Реклама Отключить

Обратите внимание: освобождение от обложения НДС в соответствии с пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ применяется только в отношении арендной платы за пользование земельными участками, взимаемой органами государственной власти, органами местного самоуправления и другими уполномоченными органами. Если организация сдает земельный участок в субаренду, то это будет являться операцией по предоставлению платных услуг третьим лицам, которая облагается НДС в общеустановленном порядке, так как в данном случае организация не является уполномоченным органом.

Расходы на приобретение права на заключение договора аренды

Право на заключение договора аренды земельного участка, как правило, приобретается в результате торгов (конкурсов, аукционов). Расходы на приобретение такого права принимаются для целей налогообложения (п. 2 ст. 264.1 НК РФ) при условии заключения договора аренды.

📌 Реклама Отключить

В отличие от расходов на приобретение земельных участков в собственность, данные расходы признаются при аренде земельных участков, находящихся не только в государственной и муниципальной, но и в частной собственности. Кроме того, нет ограничения по дате заключения договора, а также признание расходов не ставится в зависимость от вида строительства, которое будет осуществляться (капитальное или жилищное).

Для целей исчисления налога на прибыль порядок признания расходов на приобретение права на земельные участки изложен в пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ. Он аналогичен порядку учета расходов на их покупку. То есть предлагаются те же два варианта, один из которых следует закрепить в приказе об учетной политике.

Вариант 1. Сумма расходов на приобретение права на земельные участки признается расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет. Соответственно, конкретный срок должен быть закреплен в приказе об учетной политике.

📌 Реклама Отключить

Вариант 2. Сумма расходов на приобретение права на земельные участки признается расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30% налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов. Конкретный размер процентов, который будет применяться при расчете предельных размеров расходов, следует закрепить в приказе об учетной политике. При этом налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки.

Что касается налога на добавленную стоимость, то предоставление права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не подлежит налогообложению на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ (сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав).

📌 Реклама Отключить Пример 1.

ООО «Союз» приобрело на аукционе право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, за 8 400 000 руб. Договор заключен 1 октября 2008 г. сроком на 7 лет. В этом же месяце поданы документы на регистрацию договора аренды.

Вариант 1. В соответствии с учетной политикой для целей налогообложения расходы на приобретение права на земельные участки учитываются равномерно в течение пяти лет.

Вариант 2. В соответствии с учетной политикой для целей налогообложения расходы на приобретение права на земельные участки учитываются в размере 30% налоговой базы предыдущего налогового периода. Налоговая база ООО «Союз» составила: за 2007 г. – 10 500 000 руб., за 2008 г. – 15 000 000 руб.

Вариант 1.Сумма расходов, ежемесячно учитываемых при расчете налога на прибыль, начиная с октября 2008 года составит 100 000 руб. (8 400 000 руб. / 7 лет / 12 мес.). 📌 Реклама Отключить

Вариант 2.Расходы, которые будут учтены при исчислении налога на прибыль:

– в 2008 году:30% налоговой базы 2007 года составят 3 150 000 руб. (10 500 000 руб. х 30%), именно эта сумма и будет списана на «земельные» расходы в 2008 году;

– в 2009 году: 30% налоговой базы 2008 года (без учета суммы расходов этого же периода на приобретение права на земельные участки) составят 5 445 000 руб. ((15 000 000 + 3 150 000) х 30%). То есть «земельные» расходы в 2009 году можно списать в размере 5 250 000 руб. (8 400 000 — 3 150 000).

Таким образом, ООО «Союз» расходы на приобретение земельного участка учтет полностью в течение двух налоговых периодов. При этом в ст. 264.1 НК РФ не установлено требование о равномерном признании земельных расходов при втором способе их списания, поэтому можно сделать вывод о том, что они могут быть учтены по итогам первого же отчетного периода, то есть в январе 2009 года.

📌 Реклама Отключить

В данном примере второй вариант списания расходов оказался для налогоплательщика более выгодным. Однако здесь мы взяли годовую прибыль, превышающую стоимость приобретаемого права на заключение договора аренды. Если бы у предприятия были другие исходные данные (годовая прибыль гораздо меньше стоимости приобретаемого права), то выгоднее был бы первый вариант.

В случае приобретения организацией двух земельных участков, одного на правах аренды, а другого – в собственность, предельный размер расходов, признаваемых в целях налогообложения в отчетном (налоговом) периоде, определяется отдельно в отношении суммы расходов на приобретение права на земельный участок и права на заключение договора аренды. При этом если организация выберет второй вариант списания расходов, то, как указано в Письме Минфина России от 27.06.2007 № 03-03-06/1/425, для расчета предельных размеров расходов налоговая база предыдущего налогового периода определяется без учета суммы расходов на приобретение права на земельные участки и права на заключение договора аренды.

📌 Реклама Отключить

При учете данных расходов следует иметь в виду, что речь идет о праве на заключение договора, иными словами, покупается право на аренду земельного участка, которое не следует путать с арендной платой. Например, в вышеупомянутом Письме Минфина России от 11.08.2008 № 03-03-06/1/452 рассматривался вопрос о включении в первоначальную стоимость строящегося здания арендных платежей, уплаченных до момента завершения строительства. Что касается стоимости права на заключение договора аренды, то в минфиновском письме отмечается: в отношении сделки, заключенной до 1 января 2007 года, расходы по оплате стоимости права на заключение договора долгосрочной аренды земельного участка подлежат включению в первоначальную стоимость объекта основных средств. Начиная с 1 января 2007 года расходы на приобретение права на земельные участки учитываются в соответствии с положениями ст. 264.1 НК РФ.

📌 Реклама Отключить

Как отмечалось выше, право на заключение договора аренды земли приобретается в основном на торгах (конкурсах, аукционах). Однако такое право может приобретаться и в иных случаях, которые были рассмотрены, например, в недавних письмах Минфина (от 08.10.2008 № 03-03-06/1/568, от 13.10.2008 № 03-03-06/2/142). Организации заключили договоры аренды до вступления в действие ст. 264.1 НК РФ, то есть до 1 января 2007 года. Основанием для их заключения являлось то, что на земельных участках располагались здания, принадлежащие организациям на правах собственности. В 2007 – 2008 годах были приняты решения о сносе зданий и строительстве на их месте новых. Таким образом, меняется назначение использования земельного участка, что ведет к необходимости внесения соответствующих изменений в действующий договор аренды или заключения нового договора. В связи с этим правительством субъекта РФ ставится условие оплаты права на заключение договора аренды.

📌 Реклама Отключить

Из вопроса, который рассматривался в Письме № 03-03-06/1/568, следует, что в 2008 году к договору аренды составлено дополнительное соглашение с указанием, что право аренды земельного участка выкуплено, но еще не оформлено и подлежит государственной регистрации. На вопрос организации: с какого момента можно учитывать расходы на приобретение права на заключение договора аренды земли, если сам договор уже заключен в 2001 году на 49 лет, чиновники ограничились перечислением норм, изложенных в ст. 264.1 НК РФ.

Автора же в данном случае заинтересовал другой момент – будет ли считаться заключение дополнительного соглашения к договору аренды условием для признания данных расходов. Ведь договор и дополнительное соглашение – понятия не тождественные,о чем свидетельствует и арбитражная практика. Например, ФАС УО в Постановлении от 20.03.2006 № Ф09-963/06-С6 указал, что дополнительное соглашение к ранее зарегистрированному договору аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, является неотъемлемой частью договора аренды, оно изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. А ФАС СЗО отметил, что дополнительное соглашение не является самостоятельным основанием возникновения права аренды (Постановление от 09.06.2006 № А05-17873/2005-24). Поэтому, по мнению автора, налоговые инспекторы, буквально прочитав п. 2 данной статьи, где речь идет о заключении договора, а не дополнительного соглашения к нему, не примут в расходы приобретение права на заключение договора.

📌 Реклама Отключить

В Письме № 03-03-06/2/142 рассматривалась аналогичная ситуация (на арендованном ранее участке стояло здание, принадлежащее арендатору на праве собственности, которое он решил снести и построить новое). Однако отношения с собственником земли были переоформлены не путем составления дополнительного соглашения, а заключением новогодоговора аренды. Минфин в письме делает вывод, что предполагаемые работы по сносу старого здания и строительство нового административного здания не влияют на порядок учета расходов, связанных с приобретением права на заключение договора аренды земельного участка,важен факт обязательности в последующем заключения договора аренды.

На примере сравнения двух похожих, но по-разному оформленных ситуаций видно, как тщательно нужно продумывать все тонкости сделки, чтобы минимизировать налоговые риски.

📌 Реклама Отключить

Государственная регистрация договора аренды

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом № 122-ФЗ.При этом договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 264.1 НК РФ одним из оснований признания расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка является фактическое заключение договора аренды. При этом расходы относительно участка, подлежащего государственной регистрации, подлежат включению в состав прочих с момента документально подтвержденного факта подачи договора аренды на государственную регистрацию (пп. 2 п. 3 ип. 4 ст. 264.1 НК РФ). В целях ст. 264.1 НК РФ под таким подтверждением понимается расписка в получении соответствующих документов органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

📌 Реклама Отключить

Обратите внимание: в случае отказа органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в государственной регистрации договора аренды и, соответственно, невозможности заключения договора аренды у налогоплательщика отсутствуют правовые основания для учета таких расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль (Письмо Минфина России от 29.04.2008 № 03-03-06/1/298). При этом может сложиться ситуация, когда отчетный период, в котором была получена расписка, и отчетный период, в котором организации было отказано в такой регистрации, не совпадают.В этом случае, по мнению чиновников, в соответствии со ст. 54 НК РФ налогоплательщик должен пересчитать налоговые обязательства за прошлый налоговый (отчетный) период и подать уточненную налоговую декларацию в порядке, установленном ст. 81 НК РФ.

📌 Реклама Отключить

Согласно п. 2 ст. 264.1 НК РФ если договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством РФ не подлежит государственной регистрации (а это относится к договорам, заключенным на срок менее года, – п. 2 ст. 26 ЗК РФ), то расходы на приобретение права на заключение такого договора аренды признаются равномерно в течение срока действия этого договора аренды.

Если по договорам аренды, подлежащим государственной регистрации, расходы включаются в состав прочих с момента подачи договора аренды на регистрацию, то возникает вопрос: с какого же момента в состав расходов включаются затраты по приобретению права на земельный участок, если соответствующее право не подлежит государственной регистрации? Очевидно, что такие затраты включаются в состав прочих с момента вступления в силу договора аренды.

📌 Реклама Отключить

Передача прав третьему лицу

Передача права на заключение договора аренды

Случается, что на практике организация, выиграв на аукционе право на заключение договора аренды, по каким-либо причинам передает его третьему лицу. Что здесь надо иметь в виду?

Во-первых, следует разграничивать «право на заключение договора аренды» и «арендные права». Термин «арендные права» встречается и в ЗК РФ (ст. 22), и в ГК РФ (ст. 615, 631). Из содержания названных статей можно сделать вывод, что под арендными правами понимаются права арендатора, вытекающие из договора аренды. То есть передача арендных прав арендатором осуществляется в рамках уже заключенного договора, тогда как передача права на заключение договора аренды может происходить только до момента заключения договора с арендодателем.

📌 Реклама Отключить

Во-вторых, как уже отмечалось выше предоставление права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, не подлежит налогообложению на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ.Указанное освобождениеот обложения НДС применяется только в случае, когда плата за приобретение данного права взимается органами государственной власти, органами местного самоуправления и другими уполномоченными органами. Если организация передает права на заключение договора аренды земельного участка третьему лицу, то возникает объект обложения НДС. В соответствии с п. 5 ст. 155 НК РФ налоговая база по НДС определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 154 НК РФ, а именно исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без включения в них НДС.

📌 Реклама Отключить

В-третьих, в соответствии с п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ. Согласно данной норме в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине присутствия на нем менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене предмета аукциона. В таком случае организация-участник не может передать право на заключение договора аренды другому лицу, так как из-за признания аукциона несостоявшимся ввиду наличия одной заявки организации договор аренды земельного участка мог быть заключен только с ней. По данному вопросу высказался недавно Президиум ВАС (Постановление от 24.06.2008 № 3351/08): соглашение об уступке предприятием права на заключение договора аренды земельного участка третьему лицу направлено на получение последним этого права вне аукциона, что противоречит нормам земельного законодательства, поэтому в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Данное соглашение не порождает юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

📌 Реклама Отключить

Передача арендных прав

Рассмотрим ситуацию, когда организация, выиграв торги и заключив договор аренды, через какое-то время захочет передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в соответствии с п. 5, 6, 9 ст. 22 ЗК РФ.

Пример 2.

ООО «Меркурий» приобрело на аукционе право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, за 16 800 000 руб. сроком на 7 лет с 1 июля 2007 г.

В соответствии с учетной политикой для целей бухгалтерского и налогового учета эти расходы учитываются равномерно в течение 7 лет и сумма ежемесячно учитываемых расходов составит 200 000 руб. (16 800 000 руб. / 7 лет / 12 мес.).

В октябре 2008 г. организация передала свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка за 16 520 000 руб. (в том числе НДС 18% – 2 520 000 руб.).

📌 Реклама Отключить

В бухгалтерском учете будут сделаны следующие проводки:

Аренда земельного участка (ГК РФ)

Аренда земельного участка, как и другой вещи, обладающей индивидуально-определенными признаками, предполагает ее передачу во временное владение другому лицу. В ответ на это действие, последний оплачивает арендную плату, форма, сроки и размер которой определяется в соответствующем договоре. Суть аренды заключается в том, что собственник распоряжается имуществом по своему усмотрению. В целях получения пассивного дохода он может его сдать в аренду.

Владельцу земельного участка право распоряжаться им принадлежит по закону. Но он обязан подтвердить это правомочие соответствующими документами на земельный надел.

Общие положения

Алгоритм заключения подобных сделок регулируется положениями ГК РФ. В частности, нормами 34 главы закона. Положения устанавливают требования общего характера, касающиеся заключения договоров. Отдельные нюансы, связанные с категорией земельного надела, ВРИ указаны в положениях ЗК РФ, а также прописаны законные сроки аренды определенных категорий.

Правовое определение арендного договора представлено в ст. 606 ГК РФ. Согласно норме права, по договору имущественного найма одна сторона обязана предоставить второй свое имущество во временное пользование, владение. Вторая сторона уплачивает арендную плату и возвращает земельный участок после окончания срока арендных отношений.

Условия сделки

Существенными условиями выступает предмет и арендная плата. Закон предусматривает, что в качестве предмета договора могут выступать земельные наделы, обособленные природные комплексы. Основным признаком, которому должны отвечать предметы арендных договоров, выступает то, что вещи не должны утрачивать природных свойств при использовании. Это означает, что они непотребляемые, на что и указывает ст. 607 ГК РФ.

В договоре обязательно указываются данные, которые позволяют однозначно идентифицировать определенный земельный участок среди похожих объектов недвижимого имущества. В этих целях стороны обязаны прописать в соглашении следующие данные земельного участка:

  • площадь;
  • месторасположение;
  • ВРИ;
  • категория земли;
  • кадастровый номер.

Эта информация позволяет установить земельный участок. Если данные отсутствуют в договоре, он не признается действительным. Соответственно, по статьям закона сделка не порождает правовых последствий.

Условием, которое имеет большое значение, выступает арендная плата. В статье 614 ГК, в комментариях к ней, установлена обязанность арендодателя платить за пользование чужим имуществом. Закон позволяет установить в договоре порядок, форму, периодичность оплаты. Но выбирать варианты оплаты разрешено только из тех, которые предусмотрены названной выше статьей закона:

  1. Твердая сумма платежей: они вносятся сразу, либо по отдельным периодам.
  2. В форме доли, которая получена в результате использования имущества (в частности – земельного участка).
  3. Оказание арендодателем услуг арендатору.
  4. Возложение на арендатора расходов на содержание имущества, находящегося у него во временном владении.

Стороны вправе сочетать один или несколько способов оплаты арендованного имущества.

Размер аренды может быть изменен один раз в год, но только по соглашению между участниками правоотношения. Арендатор вправе потребовать у собственника уменьшения платы за имущество, если по причинам, которые от него не зависят, произошло существенное ухудшение характеристик земельного участка.

Полномочия сторон по договору не относятся к главным условиям договора, но их включение в их текст обязательно. Уяснение сторонами их прав позволит каждому из участников сделки вести себя добросовестно, расторгать договор по основаниям, предусмотренным в договоре.

Срок аренды

Статья 610 дает пользователям несколько вариантов сроков аренды. Это положение не относится к существенным условиям сделки. Это объясняется тем, что закон не устанавливает императивного требования к отражению срока в тексте соглашения. Поэтом оно может быть заключено на неопределенный срок, если корректный период времени не будет прописан в договоре.

Другой вопрос состоит в сроках расторжения арендного договора. Сторона имеет право отказаться от дальнейшего его исполнения, но предупредив второго участника заранее об этом. Сторона об этом предупреждается за 3 месяца, так как предметом аренды выступает недвижимое имущество. Но стороны по договоренности могут установить другой срок оповещения друг друга о прекращении сотрудничества. Закон не запрещает прописывать этот пункт в заключаемом соглашении.

Для отдельных видов аренды законом могут быть установлены минимальные, максимальные лимиты сроков, которые касаются заключения договора аренды. Если срок аренды не определен в тексте соглашения, ни одна из сторон не изъявила желание закончить сотрудничество, договор действителен до предельного срока. Его установление означает, что если в договоре не определен меньший срок, по умолчанию, она будет действовать до предельного лимита времени.

Это обстоятельство не может считаться преградой к тому, чтобы стороны могли отказаться от сотрудничества между собой до наступления предельного срока.

Например, ст. 22, п. 7 ЗК РФ устанавливает, что участок земли, предназначенный для передачи в аренду для государственных нужд или работ изыскательного характера, может находиться во временном пользовании не более 12 месяцев.

В п. 10 этой же статьи говорится о том, что при наследовании участков земли гражданами, которые не достигли возраста 18 лет, их папа или мама, могут передать имущество только после достижения совершеннолетия.

По ст. 615 ГК РФ, субарендный договор заключается на срок, не превышающий период действия основного соглашения.

Договор проката в качестве разновидности арендных отношений, оформляется на срок, не более года.

Форма документа

Закон устанавливает, что арендные отношения облекаются в форму письменного документа. По ст. 609 ГК РФ арендный договор, если он заключен на срок более 12 месяцев, либо его стороной выступает предприятие, компания заключается письменно. Кроме того, если срок аренды указан в тексте, он больше одного года, то сторонам необходимо зарегистрировать соглашение в органах Росреестра. Это требование установлено положениями закона В частности, N122-ФЗ от 1997 года.

Росреестр – это орган государственной власти, в полномочия которого входит регистрация сделок, проводимых с объектами недвижимого имущества. Росреестр имеет сеть подразделений, но загруженность все равно достаточно высокая. Поэтому закон позволяет при регистрации сделок пользоваться другими вариантами. Например, это обращение в МФЦ, регистрация через сайт Госуслуги.ру, использование почтового канала. Каждый из предложенных вариантов имеет свои особенности, но документы, представленные на регистрацию, все равно передаются в Росреестр, так как это единственный орган, наделенный государством соответствующими полномочиями.

Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

ДОГОВОР АРЕНДЫ земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности №

г. «» г. в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель, руководствуясь решением № от «» года, на основании решения конкурсной комиссии от «» года № , сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью гектаров, имеющий адресные ориентиры: , предоставляемый в аренду для . Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего Договора. Кадастровый номер земельного участка: . Назначение земли участка: .

1.2. Земельный участок, указанный в п.1.1 настоящего Договора, находится в государственной/муниципальной собственности, что подтверждается .

1.3. Земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

1.4. На участке находятся следующие здания, сооружения, коммуникации: .

1.5. Арендодатель гарантирует, что земельный участок не обременен правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.

2. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

2.1. Размер ежемесячной платы за арендованный земельный участок составляет рублей, НДС к уплате составляет рублей.

2.2. Арендная плата вносится Арендатором не позднее числа каждого месяца путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на счет Арендодателя.

2.3. Изменение размера арендной платы и порядка ее внесения осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к настоящему Договору.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

3.1. Арендатор имеет право:

  • использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;
  • иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;
  • по истечении срока Договора аренды земельного участка – преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка на новый срок, за исключением случаев, установленных законодательством;
  • осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ.

3.2. Арендатор обязан:

  • использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
  • своевременно производить арендные платежи за землю, установленные разделом 2 настоящего Договора;
  • не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на земле;
  • не нарушать права других землепользователей и природопользователей;
  • выполнять иные требования, предусмотренные законодательством о земле.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

4.1. Арендодатель имеет право:

  • осуществлять контроль использования и охраны земель Арендатором;
  • требовать досрочного прекращения Договора в случаях, предусмотренных разделом 7 настоящего Договора.

4.2. Арендодатель обязан:

  • передать Арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям Договора.
5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами обязательств по настоящему Договору они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере % от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период.

5.3. В случае несвоевременного возврата земельного участка Арендатор уплачивает Арендодателю пени за каждый день просрочки в размере % от размера годовой арендной платы.

6. РАССМОТРЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров споры будут разрешаться в суде в соответствии с процессуальным законодательством РФ.

7. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях, предусмотренных ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

7.2. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора в случаях, предусмотренных ГК РФ и Земельным кодексом РФ.

8. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

8.1. Настоящий Договор заключен сроком на лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет .

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме, подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон и зарегистрированы в установленном законом порядке.

8.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в , остальные два выдаются сторонам на руки, причем все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

8.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Приложение:

  1. План земельного участка, предоставленного в аренду (Приложение №1).
9. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Арендатор

  • Юридический адрес:
  • Почтовый адрес:
  • Телефон/факс:
  • ИНН/КПП:
  • Расчетный счет:
  • Банк:
  • Корреспондентский счет:
  • БИК:
  • Подпись:

Особенности заключаются в наличии дополнительных оснований и условий прекращения (расторжения) договора. Например, договор аренды публичного земельного участка, заключенный на срок более пяти лет, можно расторгнуть только через суд при условии его существенного нарушения арендатором.

В части порядка прекращения особенности касаются в основном сроков уведомления арендатора о прекращении договора. Например, арендодатель при отказе в одностороннем порядке от бессрочного договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности и предоставленного для развития жилищного строительства, должен предупредить арендатора за один месяц.

Особые основания прекращения (расторжения) договора аренды публичного земельного участка

Договор аренды государственного или муниципального участка можно расторгнуть (прекратить) по общим основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. Но есть особые основания и ограничения.

Если договор аренды заключен на срок более пяти лет, его можно расторгнуть только через суд в одном случае – при его существенном нарушении арендатором, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Арендодатель при этом должен доказать существенность нарушения, в том числе если основанием для расторжения послужили обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ.

Если арендатор устранит нарушение или его последствия в разумный срок, суд может отказать в требовании о расторжении договора.

Если участок предоставлен для комплексного освоения, комплексного развития или развития застроенной территории, его аренда прекращается, в частности:

  • при расторжении договора о комплексном освоении территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления или договора о развитии застроенной территории, заключенных в отношении этого участка. В последних двух случаях прекращение аренды предусмотрено, если договор расторгнут из-за неисполнения обязательств тем, кто заключил договор с органом местного самоуправления (п. п. 2.1 и 2 ст. 46 ЗК РФ);
  • нарушении графика освоения территории, который предусмотрен договором ее комплексного освоения (п. 2.1 ст. 46 ЗК РФ);
  • нарушении обязательства по комплексному освоению территории. В этом случае у любой из сторон договора есть возможность расторгнуть его, но для этого такое право должно быть предусмотрено договором (п. 7 ст. 39.8 ЗК РФ).

Если участок передан в аренду для имущественной поддержки СМСП, а также организаций, образующих инфраструктуру их поддержки, договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию государственных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. Это требование может быть предъявлено, когда участок используется не по целевому назначению и (или) нарушены запреты, установленные ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ. Такой участок должен быть включен в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренный ч. 4 ст. 18 данного Закона (п. 2.3 ст. 46 ЗК РФ).

Особенности порядка прекращения (расторжения) договора аренды публичного земельного участка

Для договора аренды государственного или муниципального земельного участка законодательством могут быть установлены особые процедуры его прекращения (расторжения), в частности:

  • при расторжении договора аренды публичного участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор по истечении одного года после соответствующего уведомления арендатора. Условие об этом должно содержаться в договоре аренды (п. 16 ст. 39.8 ЗК РФ);
  • при передаче федерального участка в собственность субъекта РФ или в муниципальную собственность уполномоченный орган направляет арендатору уведомление о расторжении договора в течение 20 дней со дня поступления заявления о передаче участка. Договор считается прекращенным в течение пяти дней со дня получения этого уведомления. В данном случае речь идет об арендаторах – федеральных органах государственной власти, их территориальных органах, ФКП, ФГУП, ФГУ или созданных РФ некоммерческих организациях (п. п. 1, 2, 4 ст. 39.32 ЗК РФ);
  • при изъятии участков в связи с решением о комплексном развитии территории, на которой они находятся, установлен особый порядок расторжения договора аренды, заключенного на срок меньше пяти лет (п. 7 ст. 56.12 ЗК РФ);
  • при изъятии участка для государственных и муниципальных нужд также есть особенности прекращения прав арендаторов (гл. VII.1 ЗК РФ). В частности, для досрочного прекращения договора аренды нужно либо соглашение об изъятии, либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии участка (пп. 3 п. 1 ст. 56.11 ЗК РФ). Если в них предусмотрено денежное возмещение, то договор прекращается только после его выплаты (п. 2 ст. 56.11 ЗК РФ);
  • при прекращении аренды публичного земельного участка в связи с созданием (возведением) самовольной постройки арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора или его исполнения, если арендатор в установленные сроки не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, или обязательства, предусмотренные договором аренды в соответствии с п. 7.1 ст. 39.8 или пп. 12 – 14 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ. Арендодатель направляет арендатору уведомление о расторжении договора в течение одного месяца со дня, когда от органа местного самоуправления поселения (городского округа или органа муниципального района) поступило уведомление о невыполнении указанных обязанностей. Исключение – случаи, указанные в п. п. 5, 7 ст. 46 ЗК РФ (п. 4 ст. 46 ЗК РФ).

Особенности отказа от бессрочного договора аренды публичной земли по п. 2 ст. 610 ГК РФ

При отказе от бессрочного договора аренды федерального земельного участка, предоставленного для развития жилищного строительства, арендодатель должен предупредить арендатора за один месяц (ч. 5 ст. 15 Закона о содействии развитию жилищного строительства).

Если участок был передан в аренду для строительства и впоследствии договор был возобновлен на неопределенный срок, отказ арендодателя без каких-либо нарушений со стороны арендатора суды могут расценить как злоупотребление правом. Это связано с тем, что в этой ситуации добросовестному арендатору, который уже начал строительство и намерен его завершить, будет нанесен экономический вред.

По каким основаниям можно расторгнуть договор аренды земельного участка

Расторгнуть договор аренды земельного участка вы можете по общим основаниям, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Такие основания предусмотрены, в частности, ст. ст. 619, 620 ГК РФ.

Специальные основания прекращения аренды земли установлены Земельным кодексом РФ (ст. 46, п. 2 ст. 45 ЗК РФ). Обратите внимание, что в этих нормах используется более широкое по сравнению с расторжением понятие – прекращение аренды. Это связано в том числе с тем, что порядок прекращения (расторжения) договора аренды земли в ряде случаев имеет особенности по сравнению с правилами расторжения по Гражданскому кодексу РФ.

Большинство специальных оснований дают право прекратить отношения по договору арендодателю. Так, по его требованию или инициативе аренда прекращается, если:

  • использует не по целевому назначению или таким образом, что приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо наносит вред окружающей среде. Прекращение аренды по этим основаниям не допускается в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 46 ЗК РФ;
  • не выполняет обязанность по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
  • не использует участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (с учетом исключений, предусмотренных пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ);
  • создал (возвел) на нем самовольную постройку либо не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки (о ее приведении в соответствие с установленными требованиями).

Дополнительно есть ряд оснований прекращения аренды публичной земли. Например, аренда участка может быть прекращена при расторжении договора комплексного освоения территории, который заключен в отношении этого участка (п. 2.1 ст. 46 ЗК РФ).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *