Расторжение договора аренды земли сельскохозяйственного назначения

Комментарий к СТ 46 ЗК РФ

Статья 46 ЗК РФ. Основания прекращения аренды земельного участка

Комментарий к статье 46 ЗК РФ:

1. ГК устанавливает следующие общие основания прекращения аренды: истечение срока действия договора аренды, если он не считается возобновленным на неопределенный срок (ст. 621); отказ от договора аренды любой из сторон, если договор заключен на неопределенный срок (ст. 610); досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя или арендатора (ст. ст. 619, 620).

Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, прекращается, если хотя бы одна из сторон отказывается от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В таком случае договор считается расторгнутым с момента истечения установленного законом или договором срока (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.04.2006 по делу N А43-10324/2005-23-339; Постановление ФАС Центрального округа от 07.12.2007 по делу N А09-2727/07-2).

Досрочное расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, возможно в судебном порядке. В ст. ст. 619, 620 ГК перечислены основания для досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон при ненадлежащем исполнении своих обязанностей другой стороной. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В договоре аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания для досрочного прекращения договорных отношений, не связанные с совершением сторонами противоправных действий.

Расторжение договора аренды возможно во внесудебном порядке, в том числе и не в связи с нарушением условий договора, если в договоре аренды земельного участка предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Пункт 9 ст. 22 ЗК в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных комментируемой статьей и ст. ст. 450 и 619 ГК, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды государственного или муниципального земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ N 11).

Необходимо учитывать, что по общему правилу при изменении сторон договора аренды договор сохраняет свою силу. Согласно ст. 617 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя.

С 1 января 2007 г. содержащийся в комментируемой статье перечень оснований прекращения договора аренды является открытым. Например, в соответствии с п. 5 ст. 31 ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» в случае прекращения действия соглашения о ведении технико-внедренческой деятельности действие договора аренды государственного и (или) муниципального имущества и договора аренды земельного участка, заключенных на условиях, предусмотренных соглашением о ведении технико-внедренческой деятельности, прекращается.

3. Пункт 3 комментируемой статьи содержит особые правила прекращения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя в связи с использованием арендатором земельного участка, приводящего к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки. Арендные отношения по данному основанию не могут быть прекращены до окончания срока полевых сельскохозяйственных работ, который устанавливается с учетом климатических, географических и иных факторов, либо в иных установленных федеральными законами случаях.

При рассмотрении одного из дел было указано, что по смыслу комментируемой нормы к периоду полевых сельскохозяйственных работ, в течение которого, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, должен относиться весь период времени, необходимый для полного завершения цикла сельскохозяйственных работ. Подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ. Таким образом, арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе их завершить и получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью. Осуществлению указанных прав не может воспрепятствовать заключение собственником земли в указанный период арендного договора с другим лицом либо изменение по инициативе арендодателя предмета аренды путем выделения и обособления земельного участка, находившегося на момент заключения арендного договора в общем с другими совладельцами земельном массиве.

Согласно ст. 606 ГК РФ плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Как отказаться от аренды земельного участка

Законность отказа от аренды земельного участка

Правила, регламентирующие расторжение договоров аренды, прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации, но нюансы, касающиеся сделок с земельными участками следует искать в Земельном Кодексе. Нужная информация содержится в 46-й статье документа, в которой говорится:

  1. решение о досрочном расторжении договора между частным лицом, арендующим землю, и муниципалитетом, являющимся владельцем участка, принимает только суд;
  2. если инициатором прекращения действия договора является только одна из сторон, вторая же выступает за сохранение прежних условий, дело передается в суд;
  3. если заключается соглашение о прекращении отношений, сторонам получится обойтись без суда.

Причины для расторжения договора аренды

Основаниями для досрочного расторжения договора считаются:

  • задержка выплаты арендной платы несколько раз подряд;
  • нарушение правил пользования взятого в аренду участка (в качестве примера можно привести ситуацию, когда вместо засадки территории сельскохозяйственными культурами арендатор использует землю для складирования отходов);
  • ухудшение состояния земель;
  • несоответствие земли прописанному в договоре типу её назначения;
  • умышленное скрывание арендодателем недостатков земли, препятствующих использованию её по прямому назначению;
  • вмешательство арендодателя в процесс пользования арендатором участком.

Как расторгнуть договор аренды земельного участка

Чтобы запустить процедуру отказа от аренды земельного участка нужно:

  1. Оплатить арендную плату за весь срок пользования земельным участком;
  2. До окончания договора аренды подать заявление в простой письменной форме или на предоставленном бланке на имя главы Администрации, на территории которой расположен земельный участок, с формулировкой: «Прошу расторгнуть и не продлять со мной договор аренды №ХХХ от ХХХ числа»;
  3. Получить у секретаря входящий номер заявления и дождаться его рассмотрения (~ 30 дней);
  4. Далее Администрация составляет и подписывает «Соглашения о расторжении договора аренды №ХХХ» и отправляет вам не подпись. Как вариант, можно получить и подписать соглашения в Администрации;
  5. После подписания соглашения о расторжении договора аренды земля возвращается собственнику (муниципалитету) в том состоянии, в каком она была взята в аренду изначально, о чем подписывается соответствующий акт приемо-передачи;
  6. В конце подписанное 2-мя сторонами соглашение о расторжении договора аренды и акт приемо-передачи земельного участка подаются в МФЦ «Мои документы» для регистрации в РосРеесре;
  7. Когда соглашение о расторжении договора аренды будет зарегистрировано в Росреестре, рекомендую заказать выписку из ЕГРН и документально убедиться в изменениях.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Сколько стоит расторжение договора аренды земельного участка

Расторжение договора пошлиной не облагается.

Если в процессе пользования арендатор занимался облагораживанием участка, то он может потребовать от арендодателя компенсации потраченных средств.

Источником регулирования выступает договор

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.

Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации (далее – ГК РФ и ЗК РФ) устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире. Следует помнить, что объектом аренды может быть только имущество; нельзя передать в аренду имущественные права. С учетом этого, если собственнику принадлежит не земельный участок как таковой, а только доля в праве общей собственности на этот участок, заключить договор аренды не представится возможным.

Особенности аренды

Статья 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указаны в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Статья 26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (статьи 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы устанавливается договором аренды и в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ является существенным условием данного договора, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог). При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (пункт 5 статьи 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим ЗК РФ (пункт 6 статьи 22).

Основания прекращения договора аренды

Статья 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

–по соглашению сторон;

–по решению суда;

–по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;

–по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

1. В период полевых сельскохозяйственных работ;

2. В иных установленных федеральными законами случаях.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Частью 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании статьи 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Публичные собственники и аренда

Для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

В соответствии с п. 2, 3 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов регулируется статьей 39 ЗК РФ.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определены в постановлении Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Прекращение договора аренды

Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено, или же если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего.

Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и т.п.), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора — предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом и существом договора аренды как срочной сделки.

Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки — в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон является незамкнутым. Закон допускает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.

Если в договоре аренды, в котором строго оговорен срок его действия, будет присутствовать условие о том, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно предупредив контрагента, отказаться от договора, оно ничтожно как противоречащее сущности срочного обязательства.

При досрочном прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

При прекращении договора аренды в соответствии с п. 4 ст. 453 и ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2012 г. N 19АП-2719/12 (ключевые темы: договор аренды земельного участка — перенаем — расторжение договора — передача прав — имущественные права)

30 сентября 2016

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2012 г. N 19АП-2719/12

г. Воронеж

06 июля 2012 г.

Дело N А14-9016/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2012.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мокроусовой Л.М.,

судей Суховой И.Б.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бартеневой Ю.В.,

при участии:

от ООО Велес»: Прасолова Д.Б., представителя по доверенности б/н от 01.12.2011;

от Михеева А.В.: Хаустова Б.А., представителя по доверенности б/н от 17.11.2011;

от ООО «Профи-Строй»: представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от ООО «Инвестресурс»: представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от Тимошина И.В.: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Росреестра по Воронежской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от ДИЗО Воронежской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Профи-Строй» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2012 по делу N А14-9016/2011 (судья Лукавенко В.И.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Профи-Строй» (ОГРН 1053600603297) к обществу с ограниченной ответственностью «Велес» (ОГРН 1103668005210) о погашении в ЕГРП записи о государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.02.2010; о признании за обществом с ограниченной ответственностью «Профи-Строй» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 233-07/гз от 21.05.2007, при участии третьих лиц — общества с ограниченной ответственностью «Инвестресурс», Тимошина Игоря Владимировича, Михеева Андрея Вадимовича, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Профи-Строй» (далее — ООО «Профи-Строй», истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Велес» (далее — ООО «Велес», ответчик) о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.02.2010, зарегистрированного в УФРС по Воронежской области 26.03.2010 за номером регистрации 36-36-01/050/2010-314; признании за ООО «Профи-Строй» прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 233-07/гз от 21.05.2007 (с учетом уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены общество с ограниченной ответственностью «Инвестресурс» (далее — ООО «Инвестресурс», третье лицо), Тимошин Игорь Владимирович (далее — Тимошин И.В., третье лицо), Михеев Андрей Вадимович (далее — Михеев А.В., третье лицо), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее — Управление Росреестра по Воронежской области, третье лицо), Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее — ДИЗО Воронежской области, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Курской области от 20.03.2012 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, ООО «Профи-Строй» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

В судебном заседании апелляционной инстанции 29.06.2012 представитель ООО «Велес» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, приобщенном к материалам дела, просил оставить решение суда без изменения.

Представитель третьего лица — Михеева А.В. против доводов апелляционной жалобы также возражал, и, указав на законность и обоснованность обжалуемого решения, просил оставить его без изменения, а жалобу общества — без удовлетворения.

Представители ООО «Профи-Строй», ООО «Инвестресурс», Тимошина И.В., Управления Росреестра по Воронежской области, ДИЗО Воронежской области в судебное заседание не явились.

Через канцелярию суда от Управления Росреестра по Воронежской области поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя Управления.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в соответствии с частью 5 статьи 156, статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 21.05.2007 между Главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Ирис» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 233-07/гз, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 3 000 кв.м, расположенный по адресу: г.Воронеж, пер. Здоровья, N 90к, кадастровый номер 36:34:0206019:0050, сроком до 13.01.2053, для размещения лесопитомника.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 14.06.2007 в ЕГРП внесена запись о регистрации N 36-36-01/115/2007-227.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 17.07.2007 в ЕГРП внесена запись о регистрации N 36-36-01/145/2007-114.

Согласно пункту 2.1. договора от 22.11.2007 ООО «Инвестресурс» за передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в течение 5 дней с момента подписания договора уплачивает ООО «Профи-Строй» сумму в размере 100 000 руб.

Договор от 22.11.2007 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области 25.12.2007 (запись о регистрации N 36-36-01/303/2007-538).

Не выполнив принятые на себя обязательства по уплате истцу 100 000 руб. за переданные права и обязанности по договору аренды земельного участка, ООО «Инвестресурс» 03.04.2008 передало права и обязанности по договору аренды Тимошину И.В. и Михееву А.В.

25.02.2010 Тимошин И.В. и Михеев А.В. передали права и обязанности по договору аренды земельного участка ООО «Велес».

Обращаясь с иском, ООО «Профи-Строй» указало, что поскольку, в связи с неуплатой ООО «Инвестресурс» стоимости уступленного права в размере 100 000 руб., решением Арбитражного суда Воронежской области от 11.03.2011 по делу N А14-156/2011 договор от 22.11.2007 был расторгнут, ООО «Инвестресурс» не приобрело права и обязанности по договору перенайма от 22.11.2007, не могло их передать Тимошину И.В. и Михееву А.В. по договору перенайма от 03.04.2008, а последние в свою очередь не вправе были передавать их ООО «Велес» по договору перенайма от 25.02.2010, соответствующая запись в ЕГРП должна быть погашена.

Свои требования в суде первой инстанции истец мотивировал следующим. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ). В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, истец вправе требовать свое имущественное право аренды и сопряженные с ним обязанности из незаконного владения ответчика (виндикация права аренды), даже если последний считает себя добросовестным приобретателем указанных прав.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции полно и правильно установил обстоятельства дела и правильно применил нормы материального права.

Довод истца о том, что договор от 22.11.2007 между ООО «Профи-Строй» и ООО «Инвестресурс» является договором купли-продажи товара в кредит был правомерно опровергнут судом исходя из его содержания и характера правоотношений сторон.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Исходя из пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ и пунктов 15, 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 11, перенаем земельного участка допускается в пределах срока договора аренды без согласия собственника и для этого достаточно направления ему арендатором уведомления о передаче своих прав и обязанностей третьему лицу, если иное не предусмотрено договором.

Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В силу пункта 4 статьи 454 Гражданского кодекса РФ положения о купле-продаже, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса РФ применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Проанализировав условия спорных договоров от 22.11.2007, 03.04.2008 и 25.02.2010 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, суд пришел к обоснованному выводу о том, что данные договоры не являются договорами купли-продажи имущественных прав, а являются договорами перенайма.

Таким образом, положения пунктов 1, 3 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми продавец вправе потребовать возврата неоплаченного товара, к спорным правоотношениям сторон применению не подлежат.

К правоотношениям, связанным с арендой применяются положения главы 34 Гражданского кодекса РФ, к перенайму имущества — положения главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве с учетом особенностей, присущих данным отношениям.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Согласно пункту 1 статьи 384 Гражданского кодекса РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 388 Гражданского кодекса РФ уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

Поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, перенайм должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.

Договоры перенайма от 22.11.2007, 03.04.2008 и 25.02.2010 соответствуют требованиям главы 24 Гражданского кодекса РФ: содержат все существенные условия, которые определяют предмет с указанием местоположения спорного земельного участка, в отношении которого были переданы права и обязанности арендатора, его характеристики, перечень необходимых документов. Договоры перенайма содержатся условие о возмездности уступаемых прав и обязанностей, зарегистрированы в установленном законом порядке.

Неуплата ООО «Инвестресурс» суммы в размере 100 000 руб. за уступленное истцом по договору перенайма от 22.11.2007 право арендатора спорного земельного участка, не является основанием для признания названных договоров перенайма недействительными (ничтожными).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Каких-либо доказательств ничтожности вышеназванных договоров с указанием закона либо иного правового акта, которому бы противоречили оспариваемые сделки на момент их совершения, суду не представлено.

Расторжение договора является одним из способов прекращения обязательства (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ).

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ (абзац 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Покупателем по расторгнутому договору выступало ООО «Инвестресурс».

Прекращая производство по апелляционной жалобе ООО «Велес» по делу N А14-156/2011, Девятнадцатый арбитражный апелляционного суд в определении от 24.01.2012 указал, что из обстоятельств дела, существа спорного обязательства, правил пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса РФ, следует, что права и обязанности по договору, расторгнутому судом, возникли лишь у его сторон — ООО «Профи-Строй» и ООО «Инвестресурс», а потому и прекратиться могли также только у названных лиц.

Не предусматривается возложение дополнительных обязанностей на лиц, не являющихся стороной расторгнутого договора, и в числе последствий расторжения, установленных статьей 453 Гражданского кодекса РФ.

Истец не лишен возможности обратиться в суд с требованием о взыскании с ООО «Инвестресурс» суммы неосновательного обогащения в размере 100 000 руб.

При этом наличие у ООО «Инвестресурс» задолженности перед ООО «Профи-Строй» не влечет обязанности ответчика что-либо передать или вернуть истцу.

Довод истца о том, что ООО «Профи-Строй» вправе требовать свое имущественное право аренды в порядке виндикации суд первой инстанции также отверг на основании применимых норм права.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

По виндикационному иску, истец, в соответствии с требованиями части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ должен доказать наличие у него вещного права на спорное имущество, а также факт владения ответчиком данным имуществом без надлежащего правового основания.

В соответствии с пунктом 35 Постановления N 10/22, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, истец не является собственником спорного земельного участка и не владеет им на каком-либо ином вещном праве, следовательно, не вправе предъявлять требования к ООО «Велес».

Кроме того, расторжение договора прекращает права и обязанности на будущее время, тогда как при передаче прав и обязанностей ООО «Велес» 25.02.2010 Тимошин И.В. и Михеев А.В. являлись арендаторами (договор от 03.04.2008 был зарегистрирован в УФРС по Воронежской области 29.04.2008) и были вправе отчуждать принадлежащие им права.

В связи с изложенным, довод апелляционной жалобы относительно оценки добросовестности ответчика не входит в круг юридически значимых обстоятельств, так как он является не приобретателем в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ, а арендатором в силу договора перенайма от 25.02.2011, не оспоренного и не признанного ничтожным.

Ответчиком также заявлено о применении срока исковой давности.

Принимая во внимание дату регистрации договора перенайма от 22.11.2007 — 25.12.2007, суд правильно указал, что исковое заявление было подано в арбитражный суд 16.09.2011, то есть за пределами общего срока исковой давности.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке обстоятельств, которые были исследованы и оценены судом первой инстанции и приведены в настоящем постановлении.

Таким образом, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.03.2012 по делу N А14-9016/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Профи-Строй» — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.М. Мокроусова

Судьи

И.Б. Сухова
А.И. Поротиков

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *